Article écrit par Stewart Bullard, CPA, CA de DMCL
À première vue, vous avez probablement à juste titre présumé que la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) du gouvernement du Canada ne s’applique pas à vous. Nous ne voulons pas être l’oiseau de mauvais augure, mais le nom de cette taxe est trompeur; sous cette loi, beaucoup plus de personnes auront des obligations en matière de déclaration que ce que laisse entendre le qualificatif « sous-utilisé ». La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés a un champ d’application étendue surprenant, et le montant minimal pour la pénalité pour production tardive est de 5 000 $. Examinons les détails de cette nouvelle taxe et déterminons si la production d’une déclaration de la TLSU avant le 30 avril et le paiement de la taxe sont nécessaires, afin de savoir quelles sont les obligations qui s’appliquent à vous pendant la saison des impôts.
Qu’est-ce que la TLSU?
L’annonce initiale de la TLSU s’est faite dans le cadre du budget fédéral de 2021. Le 9 juin 2022, les règles ont été promulguées et sont entrées en vigueur pour l’année civile 2022. La TLSU impose 1 % sur la valeur imposable d’un bien immobilier, et les déclarations de la TLSU pour 2022 doivent être déposées avant le 30 avril 2023. La valeur imposable d’un immeuble résidentiel est la valeur la plus élevée entre la valeur imposable et son prix de vente le plus récent. Il est également possible d’opter pour l’utilisation de la juste valeur marchande telle qu’elle a été déterminée. Bien que plusieurs personnes n’aient rien à faire et que très peu aient à payer une taxe, un nombre étonnant de personnes devront produire une déclaration annuelle de la TLSU pour demander une exonération, y compris :
- Un partenaire qui détient le titre juridique d’une société de personnes;
- Les non-résidents possédant des biens de location au Canada;
- Les fiduciaires de fiducies;
- Des sociétés;
- Les locateurs avec des baux à long terme ou avec des baux assortis d’une option d’achat;
- et Un détenteur d’un domaine viager
Comment fonctionne la TLSU?
Tout propriétaire d’un immeuble résidentiel est soumis à la TLSU, sauf si :
- Il est un « propriétaire exclu »;ou
- Une exemption s’applique
Si le propriétaire de l’immeuble résidentiel est un propriétaire exclu, il est exempté de la TLSU et il n’a aucune déclaration à produire.
Si le propriétaire de l’immeuble résidentiel n’est pas un propriétaire exclu, il doit produire une déclaration de la TLSU ainsi que :
- Demander une exonération; ou
- Calculer et payer la taxe
Qu’est-ce qu’un « propriétaire » (c.-à-d. la personne/l’entité qui peut être amenée à produire une déclaration de la TLSU)?
Par propriétaire, on entend généralement la personne qui est enregistrée comme détentrice du titre juridique d’un immeuble résidentiel; toutefois, il s’agit également d’une personne qui :
- Est un détenteur d’un domaine viager relativement à l’immeuble résidentiel;
- Est un titulaire d’un bail viager relativement à l’immeuble résidentiel; ou
- A la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé, en vertu d’un bail à long terme
Une personne qui loue un immeuble résidentiel peut-elle être propriétaire?
Oui, une personne qui loue un immeuble résidentiel peut être propriétaire de ce bien si elle a la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé en vertu d’un bail, d’une permission ou d’un accord similaire :
- Qui prévoit la possession continue du fonds pendant une période d’au moins 20 ans;
- ou Qui prévoit une option d’achat du fonds
Qu’est-ce qu’un « propriétaire exclu » (c.-à-d. une personne/entité dispensée de produire une déclaration de la TLSU)?
Est considéré comme « propriétaire exclu » d’un immeuble résidentiel pour une année civile, toute personne qui, au 31 décembre d’une année civile, est :
- Un particulier qui est un citoyen ou un résident permanent; toutefois, cette personne ne sera pas un propriétaire exclu si elle détient un titre juridique en tant que :
– Un fiduciaire d’une fiducie (p. ex. une fiducie familiale, une fiducie en faveur de soi-même, une fiducie mixte au profit du conjoint, une fiducie nue), sauf si la fiducie est une succession d’un particulier décédé; ou
– Un associé d’une société de personnes - Une personne morale constituée sous le régime d’une loi provinciale ou fédérale dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée (c.-à-d. TSE, TSX-V niveaux 1 et 2, M-X, CNSX ou NEO); ou
- Un organisme de bienfaisance enregistré au sens du paragraphe 248(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu
La plupart des personnes morales ne seront pas des propriétaires exclus, y compris les personnes morales de droit privé (qu’elles soient constituées au Canada ou à l’étranger), les personnes morales constituées à l’étranger et les filiales d’une société dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée.
Qu’est-ce qu’un immeuble résidentiel?
Les immeubles résidentiels désignent généralement les immeubles situés au Canada et qui sont :
- Une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois « locaux d’habitation »; ou
- Une partie d’un bâtiment qui est une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un bien réel ou immeuble possédé, ou destiné à être possédé, séparément de tout autre local dans le bâtiment
Un local d’habitation est une habitation qui contient une cuisine privée, une salle de bain privée et un espace habitable privé.
Quelles sont les exemptions qui peuvent être demandées dans une déclaration de la TLSU?
Un certain nombre d’exemptions sont possibles, en fonction de facteurs tels que l’état de l’immeuble, l’utilisation de la propriété, la capacité à laquelle la personne est « propriétaire » de l’immeuble, la durée de la propriété, etc.
Pour une liste complète des exemptions, référez-vous à la page des avis sur la TLSU sur le site Web de l’ARC.
Une déclaration doit être produite pour demander l’une ou l’autre de ces exemptions. Parlez-en à votre CPA pour déterminer si vous avez droit à une exemption et pour obtenir de l’aide dans la préparation de votre déclaration de la TLSU.
Que se passe-t-il si je ne produis pas de déclaration de la TLSU?
Il y a d’importantes pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite. Les propriétaires sont soumis à une pénalité minimale de :
- 5000 $ si le propriétaire est un particulier ou 10 000 $ si le propriétaire est une personne morale; ou
- 5 % de la TLSU, payable pour l’immeuble, plus 3 % de la TLSU, payable pour chaque mois où la déclaration est en retard
Comme beaucoup d’autres mesures fiscales, la TLSU n’est pas exactement ce qu’elle semble être à première vue; ses exigences de grande portée pourraient vous affecter, vous et votre immeuble résidentiel. Demandez à votre CPA de vous aider à déterminer vos obligations au titre de la TLSU afin d’éviter les mauvaises surprises.