Historique
Nous avons traité en détail du remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves dans notre Bulletin de fiscalité de septembre 2018. De manière générale, si vous achetez une maison ou un appartement en copropriété neuf auprès d’un constructeur, vous pouvez normalement demander
- La vente de la maison est assujettie à la taxe sur les produits et services (TPS) ou à la taxe de vente harmonisée (TVH).
- Au moment où vous signez le contrat d’achat-vente, vous acquérez l’habitation avec l’intention qu’elle soit votre « résidence habituelle » (ou celle d’un proche parent). (Si vous avez plutôt l’intention de la louer pendant au moins une année, il existe normalement un remboursement parallèle du propriétaire.)
- Vous payez la totalité de la TPS/TVH à l’égard de l’achat.
- La construction est « achevée en grande partie » au moment où la propriété de l’habitation vous est transférée.
- La maison n’a pas encore été habitée (si elle l’a été, le constructeur aurait dû payer la TPS/TVH correspondante et il ne devrait y avoir aucune TPS/TVH ajoutée au prix de la maison lorsque vous l’achetez). Cependant, l’occupation d’une unité condominiale en vertu d’un contrat d’achat-vente avant la signature du contrat est permise — il arrive souvent qu’une unité soit louée temporairement avant que le projet ne soit enregistré et prêt à être transféré.
- Vous-même (ou un proche parent) êtes la première personne à vivre dans l’habitation après l’achèvement en grande partie, OU vous revendez l’habitation sans facturer la TPS/TVH avant que quiconque n’y emménage.
Vous pourriez obtenir un remboursement semblable si vous construisez votre propre maison.
Le remboursement fédéral (d’une partie de la TPS de 5 %) n’est offert que si le prix d’achat total de l’habitation (incluant le terrain) est inférieur à 450 000 $. Jusqu’à hauteur de 350 000 $, le remboursement correspond à 36 % de la TPS de 5 %. Au-delà de 350 000 $, il diminue graduellement jusqu’à zéro lorsque le prix atteint 450 000 $. Comme les seuils monétaires n’ont pas changé depuis leur introduction en 1991, ce remboursement n’est plus utile dans la plupart des cas d’achats d’une habitation neuve dans certaines villes canadiennes, les maisons étant devenues plus dispendieuses.
L’Ontario accorde un remboursement supplémentaire, qui correspond à 75 % de la portion ontarienne de 8 % de la TVH, jusqu’à concurrence d’un prix d’achat de 400 000 $. Le remboursement maximum est donc de 24 000 $. Le remboursement n’est pas diminué graduellement pour les maisons plus coûteuses, comme c’est le cas du remboursement fédéral. Par conséquent, en pratique, dans une ville comme Toronto où presque toutes les maisons ou les unités condominiales neuves coûtent maintenant plus de 400 000 $, le remboursement est un montant forfaitaire de 24 000 $.
Le remboursement est normalement crédité par le constructeur à l’acheteur au moment de la signature du contrat et il est pris en considération dans le prix de vente demandé par la plupart des constructeurs.
Le problème de l’« ami de la famille »
Comme nous l’avons vu plus haut, l’une des conditions d’obtention du remboursement est que vous acquériez l’habitation avec l’intention de l’utiliser comme votre « résidence habituelle » (ou celle d’un proche parent).
Jusqu’à maintenant, cette condition s’appliquait à tout co-acheteur, si plusieurs personnes étaient données comme acheteurs dans le contrat d’achat-vente.
Cela pose un problème dans des cas où l’acheteur n’est pas admissible à un financement hypothécaire et que la banque ou le prêteur hypothécaire insiste pour qu’il trouve un proche ou un ami ayant une bonne cote de solvabilité qui cosignerait le contrat d’emprunt. Si la personne qui consent cette aide est un proche parent comme un père ou une soeur, la condition dite de l’« intention de résidence habituelle » est satisfaite puisqu’un proche parent est admissible. Cependant, si la personne est simplement un ami ou une amie, ou un parent plus éloigné comme un oncle ou une cousine, la condition n’est satisfaite pour aucun acheteur. L’acheteur « véritable » perd son droit au remboursement!
Pour cette raison, de nombreux acheteurs, contre toute attente, perdent leur droit au remboursement – l’ARC leur adresse des mois voire des années après l’achat un avis de cotisation visant le recouvrement de milliers de dollars.
Le problème est corrigé
Le gouvernement s’est enfin penché sur l’iniquité de telles situations. Dans le budget fédéral du 19 avril 2021, il est dit ceci :
Le budget de 2021 propose d’éliminer la condition selon laquelle deux particuliers ou plus qui achètent une habitation neuve ensemble soient tous tenus de l’acquérir afin qu’elle leur serve de résidence habituelle ou qu’elle serve de résidence habituelle à un proche. Le remboursement de la TPS pour habitations neuves serait plutôt disponible pourvu que l’habitation neuve soit acquise pour servir de résidence habituelle à l’un des acheteurs ou d’un proche de l’un des acheteurs.
Cette modification est incluse dans le projet de loi C-30, soit le projet de loi budgétaire qui a été adopté en première lecture à la Chambre des communes le 30 avril 2021 et, au moment de rédiger le présent bulletin, on prévoyait qu’il serait adopté de façon définitive vers la mi-juin. La nouvelle règle ne s’appliquera toutefois que si le contrat d’achat est signé après le 19 avril 2021.