Les acheteurs d’une habitation neuve ou d’un logement en copropriété neuf vendent parfois leurs droits sur l’immeuble avant la signature du contrat.
Cela se produit souvent dans le cas d’une habitation neuve ou d’un logement en copropriété neuf dont la construction s’étend sur des années. La vente des droits peut faire suite à un changement de situation, ou simplement à la volonté de l’acheteur de profiter d’une hausse de la valeur marchande de l’immeuble. Dans leurs contrats de vente, de nombreux constructeurs permettent une telle « cession » des droits sur l’immeuble, dans le but d’encourager les gens à acheter.
Exemple
En 2018, Alice a signé une convention en vertu de laquelle elle devait payer 300 000 $ un logement en copropriété neuf, devant être construit. Elle prévoyait habiter le logement et n’avait aucune intention de le revendre à quelque moment à court terme.
La signature du contrat était prévue en 2021. Toutefois, en raison des délais de construction causés par la COVID-19, son unité n’allait pas être prête avant l’automne 2023.
Alice avait versé jusque-là 40 000 $ d’acomptes sur le nouveau logement.
Entre-temps, la situation d’Alice a changé. Elle prévoyait habiter le logement seule mais, depuis 2020, elle vivait une nouvelle relation. Elle se mariera à l’été 2023 et déménagera dans une autre ville avec son mari.
Alice n’a donc plus besoin du logement. Cependant, la valeur marchande de celui-ci est passée entre-temps à 450 000 $, prix que le constructeur demande désormais pour des unités identiques qui ne sont pas encore vendues. Elle peut donc faire mieux que de simplement demander au constructeur d’annuler la transaction.
Par l’entremise d’un agent immobilier, Alice trouve un acheteur, Jean, qui est disposé à payer 400 000 $ pour le logement en copropriété une fois qu’il sera prêt.
Alice cède à Jean ses droits en vertu de la convention d’achat-vente (qu’elle a conclue avec le constructeur). Jean deviendra le nouvel acheteur en vertu de la convention, en lieu et place d’Alice.
Comme Jean est disposé à payer le logement 400 000 $ et que la « cession » lui donnera le droit de l’acheter 300 000 $, il paie à Alice 100 000 $ pour la cession des droits de cette dernière sur l’immeuble.
De plus, Jean paie à Alice un montant additionnel de 40 000 $, en remboursement des 40 000 $ d’acomptes que celle-ci a déjà versés au constructeur, puisque Jean sera crédité de ce montant lorsqu’il conclura l’achat avec ce dernier.
Qu’arrive-t-il maintenant sur le plan fiscal ?
TPS/TVH
Voyons d’abord la question de la TPS/TVH (qui s’applique à hauteur de 13 % en Ontario, de 15 % dans les provinces atlantiques et de 5 % dans les autres provinces; au Québec la TVQ de 9,975 % fonctionne de la même manière que la TPS).
Jusqu’au 6 mai 2022, l’application de la TPS ou de la TVH à la cession dépendait des intentions initiales d’Alice. Si elle avait eu l’intention tout au long de la démarche de revendre le logement (« flip immobilier ») en vue d’un profit, la TPS ou la TVH se serait appliquée à la cession. Mais, dans la situation évoquée, où elle prévoyait strictement habiter le logement, la TPS/TVH ne se serait pas appliquée.
La loi sur la TPS/TVH a toutefois été modifiée, pour les conventions de cession conclues après le 6 mai 2022. (La nouvelle règle est consignée à l’article 192.1 de la Loi sur la taxe d’accise, au cas où vous souhaiteriez y jeter un coup d’œil.)
Maintenant, si Alice cède les droits d’achat, la TPS ou la TVH s’applique à la cession. Elle doit facturer 5 %, 13 % ou 15 % de taxe, selon la province où est situé le logement en copropriété, et en remettre le montant à l’Agence du revenu du Canada (ARC) à titre de « taxe nette » perçue (diminué de la TPS/TVH qu’elle paie sur les frais juridiques et de la commission de courtage, si elle s’inscrit aux de fins de la TPS/TVH avant d’engager ces dépenses). Cependant, le remboursement de ses acomptes de 40 000 $ est déduit dans le calcul de la « contrepartie » à laquelle la TPS/TVH s’applique, ce qui l’amène à ne facturer la taxe que sur 100 000 $.
Si Alice cède les droits d’achat pour un montant unique de 140 000 $ comme ci‑dessus sans ajouter la taxe, et que le contrat de cession précise que toute TPS/TVH est « incluse », plutôt que de constituer un « supplément », elle devra remettre, à titre de TPS ou de TVH, 5/105e, 13/113e ou 15/115e de 100 000 $, ici encore selon la province. En Ontario, par exemple, un prix TVH incluse de 100 000 $ équivaut à un prix réel de 88 495,58 $ plus la TPS de 11 504,42 $, soit 13 % de ce montant, pour un total de 100 000 $.
Impôt sur le revenu
Aux fins de l’impôt sur le revenu, le traitement fiscal dépend des intentions initiales d’Alice. Si, tout au long de la démarche, elle avait eu l’intention de revendre le logement (« flip immobilier ») en vue d’un profit − voire même une « intention secondaire » de le revendre si cela devait en valoir la peine −, le profit de 100 000 $ réalisé par Alice sur la cession (moins les frais tels une commission immobilière et les frais juridiques) serait un profit d’entreprise. Il devrait être déclaré comme revenu d’entreprise dans sa déclaration de 2023, et elle paierait l’impôt sur ce revenu.
Cependant, dans son cas, Alice avait planifié strictement d’habiter l’immeuble, et non de le revendre. Le gain n’est donc pas un profit d’entreprise. Il s’agit d’un gain en capital. Comme elle n’acquiert effectivement jamais le logement ni n’y emménage, l’exonération de résidence principale ne peut s’appliquer. Elle doit déclarer le gain en capital de 100 000 $ sur la cession (ici encore moins les frais tels une commission immobilière et les frais juridiques) dans sa déclaration de revenus de 2023, la moitié de ce gain étant un « gain en capital imposable » qui doit être inclus dans son revenu.
Certes, l’ARC ne sait pas qu’elles étaient les intentions véritables d’Alice. L’ARC vérifie de nombreuses opérations de cession, et choisit généralement d’établir l’avis de cotisation du contribuable en se fondant sur l’hypothèse que le gain est un revenu d’entreprise. Alice pourra devoir prouver à l’ARC − à l’aide de toutes les preuves qu’elle pourra tirer de sa vie personnelle (photos, courriels, textes, lettres de conseillers professionnels et amis) − qu’elle avait au départ l’intention d’habiter le logement indéfiniment.
(De même, en vertu d’une proposition annoncée le 3 novembre 2022, si un acheteur cède les droits d’achat d’une habitation dans les 12 mois suivant la signature de la première convention, le gain sera alors considéré comme un revenu d’entreprise quelle qu’ait été l’intention initiale, à moins qu’il ne puisse démontrer un changement de situation s’inscrivant dans une liste précise (décès, divorce, maladie, etc.). Comme le fait de se joindre à un autre ménage fait partie de la liste, Alice ne sera pas embêtée même si elle a signé l’entente seulement dans les 12 derniers mois.)
Conclusion
Si vous envisagez de céder des droits d’achat d’une habitation neuve ou d’un logement en copropriété neuf − ou de payer une autre personne pour qu’elle vous cède de tels droits − assurez-vous de bien comprendre les conséquences de votre décision quant à l’impôt sur le revenu et la TPS/TVH!