Les bâtiments servant à gagner un revenu de location ou aux fins d’exploitation d’une entreprise sont considérés comme des biens amortissables. À ce titre, un amortissement fiscal, ou DPA, peut être demandé à l’égard d’un bâtiment. Un terrain n’est pas amortissable.
Lorsqu’une DPA est demandée à l’égard d’un bâtiment, le montant déduit réduit la fraction non amortie du coût en capital (« FNACC ») relative au bâtiment. Si le bâtiment vient à être vendu, l’excédent du produit de disposition (à hauteur du coût initial du bâtiment) sur la FNACC à ce moment est traité comme une « récupération » et entièrement inclus dans le revenu. Par ailleurs, si le bâtiment est vendu pour un produit inférieur à la FNACC, le solde de la FNACC peut être entièrement déduit du revenu à titre de « perte finale ».
Tout gain sur la vente du terrain sur lequel est érigé le bâtiment sera un gain en capital, dont la moitié seulement est incluse dans le revenu (si l’on suppose que le terrain est une immobilisation − s’il a été acheté en vue de la revente, ces règles ne s’appliquent pas et tout gain est imposé à titre de revenu d’entreprise).
Par le passé, le gouvernement s’est inquiété de situations dans lesquelles la vente d’un bâtiment aurait donné lieu à une perte finale, alors que la vente du terrain se serait soldée par un gain en capital. Le gouvernement ne tient pas tellement à ce que vous demandiez une pleine déduction de la perte finale sur le bâtiment alors que vous n’incluez que la moitié du gain sur le terrain dans votre revenu. Exemple extrême : vous démolissez le bâtiment et générez ainsi une perte finale, et vous vendez le terrain moyennant un gain en capital.
À cet égard, la Loi de l’impôt sur le revenu contient une règle qui a pour effet de réaffecter le produit de disposition lorsque vous vendez un bâtiment avec une perte finale et le terrain connexe avec un gain en capital. Essentiellement, le produit de la vente du terrain est réaffecté au bâtiment, ce qui ramène à zéro la perte finale sur le bâtiment. La réaffectation est toutefois limitée au montant du gain en capital sur le terrain.
Exemple 1
Vous détenez un bâtiment ayant un coût initial de 200 000 $ et une FNACC de 100 000 $; vous le vendez pour 80 000 $. Vous vendez le terrain sur lequel il est érigé et réalisez un gain en capital de 30 000 $. Sans la règle de réaffectation, vous auriez une perte finale de 20 000 $ sur le bâtiment, et un gain en capital imposable de 15 000 $ sur le terrain (la moitié du gain en capital de 30 000 $).
Du fait de la règle de réaffectation, une tranche de 20 000 $ du produit de la vente du terrain sera virée au produit de la vente du bâtiment, de telle sorte que vous n’auriez pas de perte finale. Votre gain en capital sur le terrain sera ramené à 10 000 $, montant dont la moitié sera incluse dans votre revenu à titre de gain en capital imposable.
Exemple 2
Vous détenez un bâtiment ayant un coût initial de 200 000 $ et une FNACC de 100 000 $; vous le vendez pour 80 000 $. Vous vendez le terrain sur lequel il est érigé et réalisez un gain en capital de 12 000 $. Sans la règle de réaffectation, vous auriez une perte finale de 20 000 $ sur le bâtiment, et un gain en capital imposable de 6 000 $ sur le terrain (la moitié du gain en capital de 12 000 $).
Du fait de la règle de réaffectation, une tranche de 12 000 $ du produit de la vente du terrain sera virée au produit de la vente du bâtiment, de telle sorte que votre perte finale passera de 20 000 $ à 8 000 $. Votre gain en capital sur le terrain sera ramené à zéro.