Un « constructeur-occupant à répétition » perd sa cause
Wall c. La Reine (2019 CCI 168) est une cause récente impliquant ce qu’il est convenu d’appeler un « constructeur-occupant à répétition » (« house hopper ») qui, à maintes reprises, a construit et vendu de nouvelles habitations, dans le but prétendu d’emménager dans chacune comme étant sa résidence principale. Ayant été imposé au titre de l’impôt sur le revenu et de la TPS, il a perdu son appel devant la Cour canadienne de l’impôt (CCI).
Wall était un agent et promoteur immobilier à Vancouver. Il a vendu des maisons en 2006, 2008 et 2010, pour un total de 5,8 M$ (et un profit apparent de 2,2 M$) sans déclarer les profits comme revenu et sans remettre la TPS. Wall a soutenu que chaque habitation était sa résidence principale et que, par conséquent, l’exonération de résidence principale s’appliquait.
Wall s’est vu réclamer un impôt sur le revenu sur ses profits de 2,2 M$, plus des pénalités pour faute lourde. (Le montant de 2,2 M$ était établi compte tenu de dépenses pour lesquelles l’ARC lui a généreusement accordé un crédit fondé sur les coûts de construction estimatifs; il n’avait conservé ni registres ni factures.) On lui a également réclamé la TPS non remise sur chaque vente d’habitation. De plus, on lui a réclamé l’impôt sur le revenu et la TPS sur la vente d’un terrain vacant. L’avis de cotisation de TPS total, incluant les intérêts et les pénalités pour non-production, se chiffrait à près de 600 000 $. Wall a contesté les avis de cotisation devant la CCI.
Le juge de la CCI a accepté d’entendre l’appel sous deux aspects seulement, les deux ayant été concédés par l’ARC lors du procès. En premier lieu, le gain réalisé par Wall sur le terrain vacant était un gain en capital imposé pour moitié plutôt qu’un profit d’entreprise. Wall avait acheté le terrain en copropriété avec son épouse en 1992, et il était devenu le seul propriétaire en 1998 après leur séparation. En deuxième lieu, l’ARC avait gonflé par inadvertance de 160 000 $ le revenu de Wall en imposant un montant dans la mauvaise année, ce qui fut annulé. Les avis de cotisation ont été maintenus sous les autres aspects.
Wall prétendait avoir construit chacune des trois habitations dans l’intention d’y vivre, et avoir vendu chacune d’elles uniquement en raison d’un changement de situation et d’une accumulation de dettes. Le juge n’a cependant pas trouvé crédible le témoignage de Wall, considérant en particulier qu’il ne pouvait avoir financé aucune des habitations à même son revenu déclaré, et aussi qu’il avait un long historique de construction et de vente d’habitations. De plus, Wall n’avait gagné aucune commission immobilière pendant les années visées, si ce n’est sur quelques ventes réalisées pour lui-même et des membres de sa famille; il était évident qu’il consacrait toutes ses heures de travail à la construction et la revente de ces habitations.
Le juge a étudié le témoignage de Wall en détail et l’a trouvé truffé d’incohérences, contredit par d’autres preuves et simplement non crédible sur de nombreux points. La cour n’a pas cru que Wall avait vécu effectivement dans l’une quelconque des habitations, puisqu’il n’y avait aucune preuve fiable à cet effet.
Les pénalités pour faute lourde en matière d’impôt sur le revenu ont également été maintenues puisque Wall « [traduction] a décidé en toute connaissance de cause qu’il n’allait pas déclarer son revenu tiré de la vente des trois habitations au motif qu’il allait demander l’exonération de résidence principale ». Il avait fait sciemment de fausses affirmations « flagrantes », et la pénalité s’appliquait. Les mêmes faits justifiaient les avis de nouvelle cotisation tardifs qui, autrement, auraient été prescrits.
Du côté de la TPS, il était clair que Wall était un « constructeur » au sens de la loi. Il n’avait pas construit les habitations aux seules fins de son occupation personnelle. La vente était donc taxable et toutes les pénalités ont été maintenues.