Le gouvernement libéral prévoit instaurer une nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) à compter du 1er janvier 2022, dans le cadre de ses efforts visant à faire baisser le prix des maisons pour qu’elles deviennent plus accessibles aux résidents canadiens.
La taxe s’appliquera :
- aux immeubles résidentiels
- dont le propriétaire n’est ni un résident permanent ni un citoyen du Canada
- et qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés.
La taxe sera calculée à raison de 1 % par année de la valeur de l’immeuble. Par «valeur», on entend la plus élevée de la valeur déterminée aux fins des impôts municipaux sur la propriété foncière et du prix de vente le plus récent de l’immeuble. Par ailleurs, le propriétaire peut choisir de fournir une évaluation de l’immeuble qui en établit la juste valeur marchande.
La taxe ne s’appliquera ni aux citoyens canadiens ni aux résidents permanents du Canada, ni à une société constituée en vertu des lois canadiennes dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne. Elle s’appliquera à d’autres sociétés canadiennes dont 10% ou plus des droits de propriété (actions avec droit de vote) sont détenus par des étrangers. Elle s’appliquera également aux immeubles détenus par des sociétés de personnes et des fiducies.
La taxe ne s’appliquera pas aux immeubles inhabitables ou inaccessibles pendant une partie de l’année et qui, en conséquence, ne conviennent pas à une utilisation durant toute l’année. Cela inclut le cas où l’immeuble fait l’objet de rénovations majeures pendant au moins quatre mois durant l’année – pourvu que les travaux soient menés avec diligence, et cette exemption pour des « rénovations » n’étant par ailleurs accordée qu’une fois tous les dix ans.
Un propriétaire étranger sera tenu de produire une déclaration annuelle relative à l’immeuble auprès de l’ARC. Pour être exempté de la taxe, l’immeuble devra être occupé durant des « périodes d’au moins un mois chacune totalisant au moins six mois de l’année ».
La déclaration devra être produite au plus tard le 30 avril de l’année suivante. La pénalité pour omission de produire une déclaration de la taxe due sera de 5 000 $ au moins par année mais, en cas de production tardive, elle sera égale à 5 % de la taxe, plus 3 % pour chaque mois de retard de la production, sans maximum. Par exemple, si un propriétaire est en retard de 5 ans dans la production de toutes les déclarations pour le 30 avril de l’année suivante, la pénalité au 1er mai de l’année 6 sera de 185 % (3 x 60 + 5) de la taxe pour l’année 1, plus 149 % (3 x 48+5) de la taxe pour l’année 2, plus 113 % plus 77 % plus 41 % pour les années 3, 4 et 5, pour une pénalité totale de 565 % de la taxe (la taxe elle-même s’accroissant d’année en année à mesure que la valeur de la propriété augmente). Ces pénalités exponentielles feront qu’il sera extrêmement important pour les propriétaires non-résidents de se conformer. De plus, si la déclaration n’est pas produite au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année à laquelle elle s’applique, les diverses exemptions (y compris pour les immeubles qui sont loués) ne seront pas prises en considération dans la détermination des pénalités.
À compter de 2023, une demande de «certificat en vertu de l’article 116 » à l’égard d’un immeuble résidentiel (requise lorsqu’un non-résident vend un bien immeuble au Canada, sans quoi l’acheteur doit retenir 25 % du prix d’achat et le remettre à l’ARC) déclenchera un examen de l’ARC visant à déterminer si la TLSU a été déclarée et payée.