Retenue d’impôt de base
Un particulier non résident qui tire un revenu de location d’un immeuble au Canada est assujetti à la retenue d’impôt sur les non-résidents à raison de 25 % du revenu de location brut. Le résident qui paie le loyer doit retenir l’impôt de 25 % sur les paiements de location et remettre le montant retenu à l’ARC au titre de l’impôt à payer du non-résident. Contrairement à la retenue d’impôt sur d’autres formes de revenu de placement passif (par exemple, des dividendes), le taux de 25 % n’est pas réduit en vertu des conventions fiscales signées par le Canada.
À moins que le non-résident ne choisisse la méthode de remplacement pour la déclaration du revenu de location (décrite ci-dessous), l’affaire s’arrête essentiellement ici. Le non-résident ne produit pas de déclaration de revenus au Canada, et la retenue d’impôt de 25 % correspond en général à l’impôt final à payer pour l’année visée.
Méthode de remplacement
Comme solution de rechange, le non-résident peut choisir de produire une déclaration de revenus T1 ordinaire en vertu de la Partie I de la Loi de l’impôt 3 sur le revenu (LIR) dans les deux ans suivant la fin de l’année (année de location) dans laquelle le revenu de location a été reçu. Dans ce cas, le revenu de location net pour l’année de location sera assujetti aux mêmes taux d’impôt progressifs que ceux s’appliquant aux particuliers résidents. Cela pourra faire économiser de l’impôt au non-résident au regard du taux uniforme de 25 % du revenu brut.
Si le non-résident possède plus d’un immeuble locatif au Canada, le choix couvrira l’ensemble du revenu de location net tiré de tous ces immeubles. En d’autres termes, le contribuable ne peut faire le choix pour un immeuble et pas pour les autres.
Tout impôt retenu précédemment sur le non-résident en sus de l’impôt réel à payer en vertu de la Partie I pour l’année de location sera remboursé au non-résident.
Réduction de la retenue d’impôt en vertu de la méthode de remplacement
Un non-résident qui utilise la méthode de remplacement et souhaite réduire la retenue d’impôt de 25 % qui s’appliquerait par ailleurs au revenu de location peut produire le formulaire NR6. Une fois le formulaire approuvé par l’ARC, le mandataire qui perçoit les loyers ne sera tenu de retenir que 25 % du revenu de location net qui est versé au non-résident plutôt que 25 % du revenu de location brut du bien. (Le mandataire doit être un résident du Canada.) L’ARC exige que le formulaire soit produit au plus tard le 1 janvier de l’année visée.
Dans ce cas, le non-résident doit produire la déclaration T1 pour l’année au plus tard le 30 juin de l’année suivante.
Si le non-résident produit sa déclaration en retard, une disposition assez dure de la LIR prévoit qu’il sera assujetti à la retenue d’impôt sur son revenu de location brut. L’ARC fournit l’exemple suivant :
Exemple
Emily, une résidente d’Australie, loue un immeuble qu’elle possède au Canada. Avant le 1 janvier 2015, elle et sa mandataire ont rempli le formulaire NR6 qu’elles ont transmis à l’ARC et que l’ARC a approuvé.
Pour 2015, elle a reçu le revenu de location et engagé les frais de location suivants :
Revenu de location brut de 20 000 $
Moins frais déductibles de 15 000 $
Pour un revenu de location net de 5 000 $
Parce que l’ARC a approuvé le formulaire NR6, la mandataire était en mesure de retenir et de remettre un impôt des non-résidents de 1 250 $ (25 % de 5 000 $) sur le revenu de location net pour 2015, plutôt que de 5 000 $ (25 % de 20 000 $).
Emily doit produire une déclaration au Canada au plus tard le 30 juin 2016.
Si elle ne produit pas la déclaration à la date d’échéance, sa mandataire devra payer un montant additionnel de 3 750 $, plus l’intérêt, sur le compte d’Emily. Ce montant correspond à la différence entre le montant retenu sur son revenu de location net (25 % de 25 000 $ = 1 250 $) et le montant qu’Emily devrait payer sur son revenu de location brut (25 % de 20 000 $ = 5 000 $) si elle n’avait pas produit le formulaire NR6.