Le secteur immobilier fait l’objet d’une solide attaque de la part des auditeurs de l’ARC. Comme les montants en cause dans les transactions immobilières sont très importants, le « profit » que l’ARC peut tirer d’un dossier peut être fort significatif. Tant les avis de cotisation d’impôt sur le revenu que de TPS/TVH peuvent être extrêmement coûteux pour la personne imposée.
Les principaux secteurs de risque liés à l’observation dans le secteur immobilier pour l’ARC sont les suivants :
La provenance douteuse des fonds
La provenance des fonds utilisés pour acheter ou entretenir des propriétés canadiennes pourrait ne pas être déclarée et n’être jamais imposée, soit au Canada, soit dans un autre pays. Un important versement initial sur une maison, ou une propriété dont l’entretien est coûteux, peut indiquer un revenu non déclaré, une évasion fiscale, ou même l’achat d’un immeuble par une personne ayant un faible revenu dissimulant un acheteur fortuné.
L’achat de biens coûteux, comme une maison haut de gamme, sans évidence de la provenance du revenu, peut être un indicateur de revenus non déclarés possibles, tirés de sources licites ou illicites.
Revente précipitée de propriétés
Si une personne achète et revend une maison ou un appartement en copropriété sur une courte période, l’ARC considère qu’elle s’adonne à la « revente précipitée » de la propriété. Si l’intention au moment de l’achat était de revendre la propriété à profit, le bien n’est pas une « immobilisation » aux fins de l’impôt sur le revenu. Le profit est entièrement imposé comme un revenu d’entreprise. L’exemption pour résidence principale ne s’applique pas, même si la personne a emménagé dans la maison et l’a habitée pendant un certain temps.
L’ARC se trompe parfois ici. Une personne qui achète un appartement en copropriété avant sa construction peut ne pas être en mesure de conclure l’achat avant plusieurs années en raison de délais de construction. Entre-temps, la situation de l’acheteur peut avoir changé. Néanmoins, si vous êtes effectivement le propriétaire de l’appartement pendant moins d’un an après la conclusion de l’achat, l’ARC supposera en général que vous aviez l’intention de le vendre, et vous imposera de nouveau en considérant que votre gain sur la vente était un profit d’entreprise. Vous pourriez peut-être réussir à convaincre l’ARC ou la Cour canadienne de l’impôt que ce n’est pas le cas, mais le processus vous siphonnera financièrement et émotivement.
Certains contribuables exploitent de toute évidence une « entreprise » de revente précipitée de propriétés. Ils achètent et vendent de nombreuses propriétés, les rénovant parfois, y emménageant parfois pour un certain temps, et ne déclarent pas le gain parce qu’ils pensent que l’exemption pour résidence principale s’applique. L’ARC pourchasse ces contribuables, et peut exiger d’eux l’impôt sur leur profit, la TPS/TVH sur la nouvelle propriété (y compris la valeur du terrain), des intérêts et des pénalités substantielles. Certes, l’ARC ayant facilement accès aux registres des biens immobiliers, elle peut toujours trouver qui a acheté la propriété, quand et pour combien. Et, si l’ARC est d’avis que le contribuable a délibérément ou négligemment omis de déclarer le revenu, aucun délai de prescription ne l’empêche d’imposer à nouveau le contribuable.
TPS/TVH sur la vente d’une habitation neuve (ou ayant fait l’objet de rénovations majeures)
Si vous construisez une habitation ou y faites des « rénovations majeures », la TPS/TVH s’applique au moment de la vente de l’habitation. Si, au lieu de la vendre, vous y emménagez, ou la louez, vous êtes réputé vous l’être vendue à vous-même et vous êtes tenu de payer à l’ARC la TPS/TVH sur la juste valeur marchande totale de l’habitation, y compris la valeur du terrain. (Vous pourrez demander le remboursement de la TPS/TVH que vous aurez payée à la construction au moyen de crédits de taxe sur intrants, si vous avez conservé tous vos reçus.) Une exception est prévue si vous construisez véritablement la maison comme votre propre résidence, et non dans le cadre d’une activité commerciale – mais, de cela, vous devrez convaincre l’ARC.
Si l’ARC vous court après pour avoir construit ou rénové une propriété, attendez-vous de recevoir un avis de cotisation de TPS/TVH coûteux en sus de l’avis de cotisation d’impôt sur le revenu. Le coût combiné peut être dévastateur.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves vous permettra de recouvrer jusqu’à 6 300 $ de la TPS de 5 % sur une maison ou un appartement en copropriété neuf, et jusqu’à 24 000 $ de la portion ontarienne de la TVH, si la propriété est située en Ontario.
L’une des principales conditions à remplir pour avoir droit au remboursement pour habitations neuves est que vous devez acheter ou construire la maison dans le but de l’utiliser comme votre lieu de résidence habituelle (ou celui d’un proche).
Si vous achetez ou construisez une habitation neuve au Canada, mais que votre lieu de résidence habituelle est à l’extérieur du Canada, votre habitation au Canada serait considérée comme un lieu de résidence secondaire et ne serait pas admissible au remboursement pour habitations neuves.
De plus, si votre intention de départ est de revendre rapidement l’habitation, vous n’avez pas droit au remboursement parce que, même si vous habitez la maison, elle est considérée comme faisant partie de votre inventaire, et non comme votre « lieu de résidence principale ».
L’ARC a adressé des avis de cotisation à des contribuables afin de recouvrer le remboursement pour habitations neuves dans ces cas.
Gains en capital non déclarés
La vente d’une propriété pour un montant supérieur à son coût donne généralement lieu à un gain en capital. Dans la plupart des cas, les gains en capital sont imposables et doivent être déclarés à l’ARC. Que le gain en capital soit imposable ou non peut varier selon que la propriété est une résidence principale ou que le vendeur de la propriété est un résident ou un non-résident du Canada.
Si le vendeur d’une propriété a vécu au Canada et que, pendant cette période, la propriété était sa résidence principale, il peut éviter d’avoir à payer l’impôt, en tout ou en partie, sur le gain découlant de la vente de la propriété, en raison de l’exemption pour résidence principale. Cependant, comme il a été dit plus haut, s’il a acheté la propriété avec l’intention (voire l’« intention secondaire ») de la vendre, le gain constitue un profit d’entreprise et il ne peut demander l’exemption pour résidence principale.
Un non-résident qui investit dans une propriété au Canada est tenu de payer de l’impôt sur les gains tirés de la vente de cette propriété et n’est généralement pas admissible à l’exemption pour résidence principale. Il existe des règles concernant la disposition ou l’acquisition de certains biens canadiens, selon lesquelles les non-résidents qui disposent de biens canadiens doivent en informer l’ARC et payer un montant équivalent à l’impôt canadien estimatif qu’ils ont à payer. Cette mesure protège la capacité du gouvernement du Canada à percevoir l’impôt qui serait par ailleurs payable sur la vente de la propriété.
Revenus de toutes provenances non déclarés
Le statut de résidence d’un particulier est essentiel pour établir son obligation fiscale au Canada et le traitement fiscal de ses revenus de toutes provenances. Il ne faut pas confondre le statut de résidence avec la citoyenneté. À titre d’exemple, un citoyen d’un pays autre que le Canada qui entretient des liens de résidence importants au Canada peut être réputé être un résident du Canada.
Les résidents du Canada doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances à l’ARC. Les nonrésidents n’ont qu’à déclarer leurs revenus de source canadienne, sauf si une convention fiscale le prévoit autrement. Le statut de résidence d’un particulier est donc indispensable pour établir le revenu qui doit être déclaré.
Le statut de résidence d’un particulier est déterminé au cas par cas à la lumière de nombreux facteurs, dont les suivants :
- les liens de résidence avec le Canada
- le but et la durée des visites à l’extérieur du Canada
- les liens socioéconomiques à l’extérieur du Canada.
L’ARC utilise souvent les registres des biens immobiliers pour entamer un audit d’un particulier et se porte ensuite sur l’ensemble du mode de vie de la personne.
Si l’ARC estime que votre mode de vie donne à penser que votre revenu est supérieur à ce que vous avez déclaré, elle vous adressera un avis de cotisation pour le revenu manquant. Il vous appartiendra alors de prouver que vous n’avez pas gagné ce revenu! (Effectivement, il appartient au contribuable d’invalider l’avis de cotisation d’impôt sur le revenu.)
Activités d’audit de l’ARC dans le secteur immobilier
Pour l’année écoulée d’avril 2015 à mars 2016, l’ARC a mené 1 339 audits d’impôt sur le revenu et 525 audits de TPS/TVH dans le secteur immobilier. Il en est résulté des avis de cotisation de plus de 17 millions de dollars d’impôt sur le revenu – avec plus de 9 millions de dollars en pénalités – et de 32 millions de dollars de TPS/TVH.