Avez-vous à voir avec un immeuble résidentiel qui n’est pas la propriété directe d’une personne physique qui soit un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada ?
Exemple :
- une maison individuelle est détenue dans une fiducie que le patriarche de la famille a constituée avant son décès il y a des années, dans l’optique que ses petits-enfants puissent en partager l’utilisation;
- un membre de la famille habitant à l’étranger est le propriétaire enregistré d’un logement en copropriété à Vancouver;
- une société privée/fermée est propriétaire d’une maison en rangée qu’elle loue à des tiers.
Attention à la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) !
La Loi sur la taxe sur les logements sous‑utilisés, maintenant en vigueur, a été adoptée par le gouvernement libéral l’année dernière. Cette loi a pour vocation d’imposer les maisons et les logements en copropriété détenus par des investisseurs non canadiens ne résidant pas au Canada et qui ne sont pas loués à des tiers, dans le but de décourager ce type de propriété étrangère et d’accroître la disponibilité de logements locatifs. Il s’agit d’une taxe annuelle de 1 % de la valeur de l’immeuble.
Pour éviter que ces propriétaires se sous‑traitent à la TLSU en plaçant leur avoir dans une société, une fiducie ou une société de personnes, toutes les entités de cette nature détenant des immeubles résidentiels sont visées par le système et doivent produire des déclarations. S’il n’y a aucun propriétaire ultime non canadien, aucune taxe n’est habituellement exigible − mais l’obligation de production demeure, et d’importantes pénalités sont prévues si vous ne vous y conformez pas.
De manière générale, les seuls propriétaires d’immeubles résidentiels qui ne sont pas tenus de produire une déclaration de TLSU sont les suivants :
- un particulier (personne physique) qui est citoyen canadien ou résident permanent,
- une société publique/ouverte dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada,
- un organisme de bienfaisance enregistré, une coopérative d’habitation ou un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière dans un tel corps dirigeant.
Les autres doivent produire une déclaration même s’il n’y a aucune taxe à payer. Les pénalités pour non-production sont lourdes : minimum de 5 000 $ pour un particulier et de 10 000 $ pour une société! De plus, s’il ne remplit pas son obligation de déclaration, le propriétaire risque de perdre son droit à une exemption, de telle sorte que la taxe s’appliquera alors qu’elle ne l’aurait pas dû.
La date d’échéance de production des premières déclarations de TLSU sera le lundi 1er mai 2023 (normalement le 30 avril mais, comme cette date tombera un dimanche, elle est repoussée au lundi cette année).
L’Agence du revenu du Canada (ARC) a une page Web utile à canada.ca/cra/tlsu, qui explique le fonctionnement de la TLSU. D’autres sources en ligne fournissent également beaucoup plus de détails. Cependant, pour chercher et trouver ces informations, vous devez au départ avoir conscience du problème.
Si vous, ou des amis ou d’autres membres de votre famille − ou encore une société, une fiducie ou une société de personnes − qui ne sont pas canadiens, êtes susceptibles de devoir produire une déclaration de TLSU, vérifiez bien les règles ou obtenez des services professionnels, pour connaître dès maintenant vos obligations. Même si vous n’avez pas à payer quelque taxe que ce soit, vous pourriez devoir éviter la pénalité de 5 000 $ ou 10 000 $.
Enfin, notez que les pénalités peuvent être supérieures au minimum. La pénalité est majorée en outre de 5 % du montant de taxe dû, plus 3 % par mois, sans minimum. Si vous omettez de produire une déclaration pendant plusieurs années, les pénalités pour de multiples déclarations non produites croissent de façon exponentielle.