Si vous vendez votre maison en réalisant un gain, celui-ci est normalement considéré comme un gain en capital. Cependant, l’exonération de résidence principale permet au propriétaire de vendre sa maison à profit en ne payant que peu ou pas d’impôt.
MISE EN GARDE : l’exonération de résidence principale ne s’applique pas si vous avez acheté ou construit la maison avec l’intention (notamment, l’« intention secondaire ») de la revendre. Même si vous déménagez dans la maison et y vivez, si vous la revendez peu de temps après (et assurément si vous y vivez moins d’un an, ou si vous reprenez ce manège à répétition avec des maisons différentes), l’ARC considérera le plus souvent que votre gain est un profit d’entreprise, non un gain en capital. En conséquence, l’ARC vous refusera l’exonération de résidence principale et vous imposera en considérant que la totalité du gain, non la moitié, est incluse dans votre revenu!
L’exonération de résidence principale, lorsqu’elle s’applique, fonctionne comme ceci :
En premier lieu, vous calculez votre gain réalisé sur la vente de la maison, lequel correspondra à l’excédent du produit de la vente sur le coût du bien pour vous, majoré des coûts liés à la vente (notamment les commissions).
Vous déterminez ensuite quelle partie de ce gain est exonérée. La formule de calcul de l’exonération de résidence principale est la suivante :
La fraction entre parenthèses ne peut dépasser 1 aux fins de l’exonération. (En d’autres mots, le montant exonéré ne peut être supérieur au gain lui-même.)
Par conséquent, si le bien a été votre résidence principale durant toutes les années au cours desquelles vous en étiez propriétaire, ou toutes ces années plus une, le gain complet sera exonéré, et vous ne paierez aucun impôt.
Dans les autres cas, vous pourrez devoir déclarer un gain en capital imposable.
Exemple
Vous avez depuis 10 ans la propriété d’un bien qui a été votre résidence principale pendant 5 de ces 10 ans. Vous le vendez en réalisant un gain de 100 000 $.
En vertu de l’exonération de résidence principale, les 6/10 du gain seront exonérés. Les autres 4/10, soit 40 000 $, constituent un gain en capital, dont la moitié est incluse dans votre revenu à titre de gain en capital imposable. Vous n’inclurez donc que 20 000 $ dans votre revenu.
On peut ici se poser la question suivante : quand une maison est-elle une résidence principale pour une année? Le plus souvent, c’est le cas lorsque vous ou votre conjoint ou votre enfant « habitez normalement » la maison au cours de l’année. L’ARC est très tolérante à cet égard, et le fait d’habiter la maison pendant quelques semaines seulement dans l’année peut être suffisant. La maison peut donc être un chalet ou autre propriété de villégiature, n’importe où dans le monde.
Vous ne pouvez toutefois désigner qu’une seule habitation par année par unité familiale – vous et votre conjoint ainsi que vos enfants mineurs non mariés – comme votre résidence principale pour cette année. (La règle de l’unité familiale s’applique pour les années de propriété postérieures à 1981. Pour les années antérieures, chaque personne de votre famille pouvait désigner une habitation.) Par conséquent, si vous avez la propriété de plus d’une habitation, lorsque vous en vendez une, vous devez déterminer les années pour lesquelles cette habitation doit être considérée comme votre résidence principale.
Une règle déterminative spéciale s’applique lorsque vous détenez une maison que vous habitez, mais que vous quittez plus tard et louez à un tiers. Dans ces cas, si vous faites le choix prévu, vous désignez la maison comme votre résidence principale pour une période allant jusqu’à quatre ans pendant que vous la louez à un tiers, même si vous ne l’avez pas habitée normalement pendant ces années.
Exemple
Vous achetez un appartement en copropriété et le louez à un tiers pendant six années civiles. Vous y emménagez au terme de cette période, l’habitez pendant cinq ans, puis le vendez en réalisant un gain.
Vous pouvez désigner l’appartement comme votre résidence principale pour les cinq années au cours desquelles vous l’avez habité, plus quatre des années pendant lesquelles vous le louiez, pour un total de neuf ans. Du fait de la formule ci-dessus (y compris le facteur « + 1 »), la plus grande partie de votre gain (10 / 11) sera exonérée, donc non assujettie à l’impôt.
Première attrape : vous êtes toujours assujetti à la règle en vertu de laquelle vous ne pouvez désigner qu’une seule habitation par année comme votre résidence principale. Par conséquent, si vous avez eu la propriété d’une autre maison et l’avez habitée pendant les six premières années, vous ne pourriez désigner que l’une ou l’autre de la maison ou de la copropriété chaque année.
Seconde attrape : Le choix ne fonctionne que si vous ne demandez pas de déduction pour amortissement à l’égard de l’appartement en copropriété pendant que vous le louez à un tiers.