Si vous achetez un bien immobilier – tel une maison ou un appartement en copropriété, ou un immeuble commercial – auprès d’un non-résident du Canada, vous devez être au fait de votre obligation de retenue d’impôt à moins que le vendeur ne vous fournisse un « certificat de conformité en vertu de l’article 116 » délivré par l’Agence du revenu du Canada (ARC).
Les non-résidents ne sont en général assujettis à l’impôt sur le revenu canadien que sur certains revenus de source canadienne. Constituent une telle source de revenu les gains en capital sur les « biens canadiens imposables », qui comprennent en général les immeubles canadiens, les actions de société dont la valeur est principalement attribuable à des immeubles canadiens, et certains autres biens.
Bien sûr, un non-résident qui vend un bien canadien peut ne pas détenir d’autres biens au Canada, ce qui fait que l’ARC pourrait ne pas être en mesure de procéder au recouvrement de l’impôt à payer. Pour régler ce problème, l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR) rend l’acheteur potentiellement redevable de l’impôt sur les gains en capital du vendeur.
Si vous achetez un bien canadien imposable auprès d’un non-résident, vous avez l’obligation d’effectuer une retenue de 25 % du prix d’achat, et de remettre la somme à l’ARC. Si vous ne le faites pas, vous pouvez être imposé sur ce montant. (Le chiffre de 25 % reflète le taux d’imposition maximal usuel d’environ 50 % des gains en capital imposables, à savoir la moitié des gains en capital réels.)
Pour vous éviter d’avoir à retenir ainsi 25 %, le non-résident peut demander à l’ARC un « certificat de conformité en vertu de l’article 116 », lequel libère l’acheteur de son obligation de retenue. Le non-résident doit calculer le montant de l’impôt à payer sur le gain, et verser ce montant à l’ARC, afin d’obtenir le certificat.
Normalement, votre avocat spécialisé en immobilier sera bien au fait de cette question et s’assurera, si le vendeur est un non-résident, que vous obteniez un certificat de conformité en vertu de l’article 116 avant de payer le prix d’achat au vendeur.
Cette règle peut aussi s’appliquer à la vente du droit d’un acheteur en vertu d’un contrat d’achat-vente, à savoir le « droit » d’acquérir un bien immobilier qui, du coup, est visé par la définition de bien canadien imposable.
Supposons, par exemple, que vous envisagiez d’acheter un appartement en copropriété dont la construction est en cours depuis un moment mais n’est pas encore terminée. Il y a trois ans, une non-résidente a conclu avec le constructeur une promesse d’achat de l’appartement dont le coût était alors de 200 000 $, et elle a versé un acompte de 20 000 $. Compte tenu des hausses de prix de l’immobilier local, l’appartement vaudra 300 000 $ lorsque la construction sera achevée. La non-résidente accepte de vous « vendre » les droits que lui confère l’entente contractuelle, avec le consentement du constructeur, pour 120 000 $ (soit l’augmentation de la valeur de l’appartement, plus l’acompte de 20 000 $ qui sera porté à votre crédit au moment de la conclusion de l’opération).
Comme il s’agit de la vente d’un bien canadien imposable, votre avocat devrait vous conseiller de retenir 25 % des 120 000 $, pour éviter que l’ARC ne vous adresse un avis de cotisation pour ce montant. (Il pourrait arriver que la convention fiscale entre le Canada et le pays de résidence de la non-résidente vous dispense de cette obligation mais, même en pareils cas, l’allégement ne peut s’appliquer que si vous informez l’ARC de l’achat dans les 30 jours suivant la conclusion de l’opération.) Pour s’exempter de cette retenue, le non-résident doit obtenir de l’ARC un certificat de conformité en vertu de l’article 116.
Certains avocats ne sont pas au fait de l’obligation d’obtenir un certificat de conformité en vertu de l’article 116 lors du transfert des droits conférés par une convention d’achat.