Si vous achetez un bien immeuble – tel une maison ou un appartement en copropriété, ou un immeuble commercial – auprès d’un non-résident du Canada, vous devez connaître votre obligation de retenue à la source à moins que le vendeur vous fournisse un « certificat en vertu de l’article 116 » provenant de l’ARC.
Les non-résidents ne sont en général assujettis à l’impôt sur le revenu canadien que sur certains revenus de source canadienne. L’une de ces sources est constituée des gains en capital sur des « biens canadiens imposables », qui incluent en général les immeubles canadiens, les actions de sociétés dont la valeur est principalement attribuable à des immeubles canadiens, et certains autres biens. Certes, un non-résident qui vend un bien canadien peut ne pas avoir d’autres biens au Canada, et l’ARC pourrait alors être incapable de procéder au recouvrement de l’impôt exigible. Pour résoudre ce problème, l’article 116 de la LIR rend l’acheteur potentiellement redevable de l’impôt sur les gains en capital du vendeur.
Si vous achetez un bien canadien imposable auprès d’un non-résident, vous devez alors retenir 25 % du prix d’achat et en remettre le montant à l’ARC. Si vous ne le faites pas, l’ARC peut vous réclamer ce montant. (Le taux de 25 % reflète le taux d’impôt maximal type d’environ 50 % sur les gains en capital imposables qui, pour nombre d’années jusqu’au 25 juin 2024, équivalait à la moitié des gains en capital réels.)
Pour éviter que vous reteniez ces 25 %, le non-résident peut demander à l’ARC un « certificat en vertu de l’article 116 », libérant l’acheteur de son obligation de retenue. Le non-résident doit calculer le montant de l’impôt à payer sur le gain, et verser ce montant à l’ARC, afin de pouvoir obtenir le certificat.
Normalement, votre avocat ou notaire spécialisé en immobilier sera parfaitement au courant de cette question et s’assurera que, si le vendeur est un non-résident, il vous fournit un certificat en vertu de l’article 116 avant que le prix d’achat ne lui soit versé.
Notez par ailleurs que cette règle peut également s’appliquer à la vente du droit d’un acheteur en vertu d’une convention d’achat-vente, qui est un « droit » d’acquérir un immeuble, et répond ainsi à la définition de bien canadien imposable.
Supposons, par exemple, que vous envisagiez d’acheter un appartement en copropriété qui n’est pas encore terminé mais est en construction depuis un certain temps. Une non-résidente a signé, il y a trois ans, une convention en vue de l’achat de l’appartement auprès de l’entrepreneur alors que le coût était de 200 000 $, et a versé un dépôt de 20 000 $. Compte tenu de l’augmentation des prix de l’immobilier local, l’appartement terminé vaudra 300 000 $. La non-résidente accepte de vous « vendre » son droit en vertu de la convention d’achat, avec le consentement de l’entrepreneur, pour 120 000 $ (soit l’augmentation de la valeur de l’appartement, plus le dépôt de 20 000 $ qui sera toujours à votre crédit à la conclusion de l’entente).
Cette vente est celle d’un bien canadien imposable, et votre avocat ou notaire devrait vous conseiller de retenir 25 % des 120 000 $, de telle sorte que l’ARC ne vous impose pas pour ce montant. (Il pourrait y avoir certains cas où la convention fiscale entre le Canada et le pays du non-résident vous libère de cette obligation mais, même dans ces cas, l’allégement ne peut s’appliquer que si vous informez l’ARC de l’achat dans les 30 jours suivant la conclusion de l’entente.) Pour éviter cette retenue, le non-résident devra obtenir de l’ARC un certificat en vertu de l’article 116.
Certains avocats ou notaires ignorent l’existence de cette obligation d’obtenir un certificat en vertu de l’article 116 sur le transfert de droits en vertu d’une convention d’achat-vente.
Notez enfin que la retenue passe à 50 % s’il s’agit d’un bien amortissable (tel un immeuble locatif qui peut perdre de la valeur). De plus, le taux de 25 % passera à 35 % à compter du 1er janvier 2025, à la lumière d’un avant-projet de loi déposé le 10 juin 2024, dans le cadre de l’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital qui est passé de ½ à 2/3 le 25 juin 2024.