Les promoteurs immobiliers sont souvent confrontés à des retards avant de pouvoir déduire leurs dépenses. La plupart des coûts sont capitalisés pendant la construction, mais certains peuvent être déduits lorsque des revenus accessoires sont générés.
Frais accessoires
En vertu des paragraphes 18(3.1) et (3.2), de nombreuses dépenses liées à la construction, à la rénovation ou à la propriété foncière ne sont pas admissibles à titre de déductions courantes. Toutefois, certains « coûts accessoires » peuvent être déductibles, à condition qu’ils ne soient pas directement liés à la construction. Le document CRA Views 2009- 0329971C6 soutient ce traitement. Il s’agit notamment des coûts suivants :
- Frais de bureau (généraux et administratifs)
- Comptabilité (comptabilité de fin d’année et impôts)
- Frais de marketing (publicités, brochures, opérations du bureau de vente, à condition qu’ils n’offrent aucun avantage durable). • Réparation du site (petites réparations et rénovations mineures)
- Frais de financement (certaines dépenses peuvent être déductibles sur cinq ans en vertu de l’alinéa 20(1)e), y compris les frais de prêt à la construction)
- Intérêts et impôts fonciers (sur les sites comportant des bâtiments – dans la mesure des revenus accessoires).
Réévaluation des stocks
Une autre question d’actualité à laquelle sont confrontés les promoteurs immobiliers est la réévaluation des stocks dans un marché déprimé. Le paragraphe 10(1) permet d’évaluer les stocks à la fin de l’année au moindre du coût d’acquisition du contribuable ou de leur juste valeur marchande (JVM) ou d’une manière prescrite par la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR). Dans un marché faible, comme le marché actuel où les ventes de maisons neuves sont en baisse, la dépréciation des stocks peut compenser d’autres revenus.
Dans ce scénario, l’élément clé est de s’assurer que le contribuable détient des stocks immobiliers à titre commercial (y compris par le biais d’une société de personnes ou d’une coentreprise) plutôt que de se livrer à une activité de nature spéculative.
Ce principe a été contesté devant la Cour suprême du Canada par Friesen [1995]. En conséquence, le paragraphe 10(1.01) a été ajouté à la LIR et s’applique aux cas où le bien est détenu à titre d’activité de nature commerciale. Si un contribuable est reconnu coupable de se livrer à une activité de nature commerciale, la LIR stipule que les stocks doivent être évalués au coût, refusant tout ajustement de la juste valeur jusqu’à ce que les revenus soient reconnus.
Activités de nature commerciale
Les activités ou entreprises de nature commerciale ne sont pas explicitement définies dans la LIR au paragraphe 248(1), sauf dans le cadre de la définition de l’entreprise. Cependant, elles sont abordées dans le bulletin d’interprétation IT-459. Une activité de nature commerciale consiste généralement en l’achat d’un bien dans l’intention de le revendre.
Le principe général tient compte de la fréquence des activités auxquelles le contribuable se livre, même si ces activités sont distinctes de son occupation habituelle. Les tribunaux ont souligné que tous les faits entourant la transaction doivent être pris en considération et qu’aucun critère unique ne peut être appliqué. Les tribunaux ont examiné les principaux critères suivants :
a) si le contribuable a traité le bien qu’il a acquis de la même manière qu’un négociant en biens de ce type le traiterait habituellement ;
b) si la nature et la quantité du bien excluent la possibilité que sa vente ait été la réalisation d’un investissement ou ait eu un caractère capitalistique, ou qu’il ait pu être cédé autrement que dans le cadre d’une transaction de nature commerciale ; et
c) si l’intention du contribuable, telle qu’elle a été établie ou déduite, est compatible avec d’autres éléments de preuve indiquant une motivation commerciale.
Les principaux critères visent à évaluer si les mesures prises par un contribuable correspondraient à la négociation régulière et fréquente d’un bien similaire et s’il prendrait des mesures actives pour vendre le bien.
Augmentations futures de la JVM
Si les stocks sont dépréciés en raison d’une baisse de la JVM et que leur valeur augmente par la suite, l’augmentation jusqu’au coût d’origine est traitée comme un revenu. Une fois que la valeur revient à son coût d’origine, les stocks sont à nouveau déclarés à leur coût.
Article rédigé par : Jonas Charyk CPA, CA, MMPA, Senior Tax Manager