Posséder une propriété à l’étranger peut être une aventure passionnante et lucrative, mais cela comporte également des défis et des obligations uniques, notamment pour les particuliers et pour les entreprises canadiennes. Que vous achetiez une propriété pour un usage personnel ou à titre d’investissement, il est essentiel de bien comprendre les diverses exigences fiscales et de déclaration liées à la possession de biens immobiliers à l’étranger.
Déterminez l’usage prévu de la propriété
La première étape dans l’achat d’une propriété à l’étranger consiste à déterminer son usage. L’achetez-vous pour un usage personnel et familial, ou s’agit-il d’un investissement destiné à générer des revenus locatifs?
Propriété à usage personnel
Si la propriété est destinée à un usage personnel, les obligations de déclaration sont relativement simples. En règle générale, il n’y a pas d’obligation immédiate de déclaration au Canada ou dans le pays étranger si la propriété est uniquement à usage personnel. Cependant, si vous vendez la propriété à l’avenir, vous devrez peut-être déclarer les gains ou pertes en capital dans votre déclaration de revenus canadienne.
Propriété à titre d’investissement
Si vous achetez la propriété en tant qu’investissement pour générer des revenus locatifs, il y a davantage d’exigences à prendre en compte pour la déclaration. Vous devez déclarer vos dépenses et vos revenus locatifs non seulement au Canada, mais aussi dans le pays où la propriété est située.
Exigences de déclaration dans le pays étranger
En tant que Canadien possédant une propriété à l’étranger, vous devez déclarer les revenus bruts générés par la propriété et les dépenses encourues aux autorités fiscales du pays où la propriété se trouve. Cela implique généralement de déposer une déclaration fiscale annuelle et de payer les impôts dus sur le revenu locatif net; cependant, il est toujours préférable de vérifier les exigences de déclaration locales ou de consulter votre conseiller pour vous assurer d’être en conformité.
Exigences de déclaration au Canada
Le Canada exige que vous déclariez vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs provenant de propriétés étrangères. Si le pays où la propriété est située a signé une convention fiscale avec le Canada, comme les États-Unis, vous pouvez éviter la double imposition en réclamant un crédit pour impôt étranger sur votre déclaration de revenus canadienne.
Par exemple, si vous devez 5 000 $ d’impôt sur votre revenu locatif net au Canada mais que vous avez déjà payé 3 000 $ d’impôt aux États-Unis, vous pouvez réclamer un crédit pour impôt étranger de 3 000 $. Cela signifie que vous ne devrez que 2 000 $ d’impôt au Canada sur le même revenu.
Remarque : Le taux de change doit toujours être pris en compte lors du calcul des crédits pour impôt étranger, alors assurez-vous de considérer le taux de change lorsque vous effectuez ces calculs.
Déclaration du formulaire T1135
Si vous possédez une propriété à l’étranger qui n’est pas une propriété à usage personnel ou un bien immobilier utilisé dans une entreprise active, et que le coût de celle-ci dépasse 100 000 $ CAD, vous devez soumettre le formulaire T1135, soit le Bilan de vérification du revenu étranger, avec votre déclaration de revenus canadienne annuelle. Ce formulaire fournit à l’ARC des informations sur vos biens étrangers. Bien qu’il ne génère pas de responsabilité fiscale, ne pas le déposer à temps peut entraîner des pénalités importantes, pouvant atteindre 2 500 $ par formulaire.
Points clés à considérer et bonnes pratiques
Conservez des registres détaillés
Tenir des registres détaillés de tous les revenus, dépenses et impôts payés dans les deux pays est crucial. Cette documentation soutiendra vos déclarations fiscales et aidera à éviter tout problème lors d’un audit.
Renseignez-vous sur les conventions fiscales
Familiarisez-vous avec la convention fiscale entre le Canada et le pays où votre propriété est située. Ces conventions peuvent fournir des allégements fiscaux et vous éviter la double imposition.
Consultez des professionnels
Étant donné la complexité de la possession de biens immobiliers à l’étranger, il est judicieux de consulter des professionnels de la fiscalité et du droit spécialisés dans les transactions immobilières internationales. Ils peuvent fournir des conseils personnalisés et garantir la conformité à toutes les exigences de déclaration.
Acheter et posséder une propriété à l’étranger peut être une expérience enrichissante, mais cela nécessite une planification minutieuse et le respect des lois fiscales à la fois au Canada et dans le pays étranger. En comprenant l’usage de votre propriété, en conservant une documentation appropriée et en recherchant des conseils professionnels, vous pouvez naviguer dans les complexités de la possession de biens immobiliers à l’étranger avec confiance.
Si vous avez des questions sur l’achat ou la possession d’une propriété à l’étranger, ou si vous avez besoin d’aide concernant vos obligations fiscales, contactez votre conseiller. Il est là pour vous aider à prendre des décisions éclairées et à assurer le respect de toutes les réglementations pertinentes.
Article rédigé par : Sean Stapleton, CPA, CA