Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves

En Ontario, un remboursement supplémentaire est accordé, qui correspond à 6 % du prix d’achat, ou 75 % de la portion de la province de l’Ontario de la TVH, qui est de 8 %. Cependant, le plein remboursement n’est accordé que pour un prix d’achat jusqu’à concurrence de 400 000 $, de sorte que le remboursement maximum est de 24 000 $. Au-delà de ce seuil, le remboursement demeure de 24 000 $, peu importe le prix de la maison.

Aucune autre province n’offre de remboursement supplémentaire; la Nouvelle‑Écosse offre un remboursement aux acheteurs d’une première maison (les personnes qui ne possédaient pas de maison ces cinq dernières années), mais ce remboursement ne fait pas partie du programme de remboursement de la TPS/TVH et n’est pas fondé sur ce programme.

Le remboursement vous est normalement crédité par le constructeur au moment de la signature du contrat, bien que vous puissiez aussi le demander directement à l’Agence du revenu du Canada (ou à Revenu Québec, au Québec).

La plupart des constructeurs d’habitations neuves incluent la TPS/TVH, ou la TVQ, dans le prix des habitations, déduction faite du remboursement, mais ils indiquent également dans leur contrat type d’achat‑vente qu’ils vont vous créditer le remboursement et qu’à votre tour vous le verserez ou le transférerez au constructeur. Dans ces circonstances, le calcul du remboursement à l’aide des pourcentages mentionnés précédemment ne fonctionne pas tout à fait, car le prix d’achat à partir duquel le remboursement est calculé comprend le remboursement.

Conditions du remboursement

Si vous achetez une maison ou un condo neuf d’un constructeur, vous pouvez normalement demander un remboursement si vous remplissez les conditions suivantes :

• La vente de la maison est assujettie à la TPS ou la TVH;
• Au moment où vous signez le contrat d’achat-vente, vous acquérez l’habitation avec l’intention qu’elle soit votre « résidence habituelle» (ou celle d’un proche parent). (Si vous avez plutôt l’intention de la louer pendant au moins une année, il existe normalement un remboursement parallèle du propriétaire.);
• Vous payez la totalité de la TPS/TVH à l’égard de l’achat;
• La construction est « achevée en grande partie » au moment où la propriété de l’habitation vous est transférée;
• L’habitation n’a pas encore été habitée (si elle l’a été, le constructeur aurait dû payer la TPS/TVH correspondante et il ne devrait y avoir aucune TPS/TVH ajoutée au prix de la maison lorsque vous l’achetez). Cependant, l’occupation d’une unité condominiale en vertu d’un contrat d’achat-vente avant la signature du contrat est permise – il arrive souvent qu’une unité soit louée temporairement avant que le projet ne soit enregistré et prêt à être transféré;
• Vous-même (ou un proche parent) êtes la première personne à vivre dans l’habitation après l’achèvement en grande partie, OU vous revendez l’habitation sans facturer la TPS/TVH avant que quiconque n’y emménage.

Que se passe-t-il si une autre personne vous aide à financer l’achat?

Attention à ce qui pourrait se produire si vous obtenez l’aide d’un ami ou d’un parent qui n’est pas un proche parent (p. ex. un oncle) pour le financement.

Certains prêteurs hypothécaires exigent qu’une personne qui souhaite agir comme cosignataire ou caution d’un emprunt pour l’achat d’une habitation signe le contrat d’achat-vente en tant que coacheteur. Si c’est le cas et si la personne n’est pas une personne liée au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu, vous perdrez le remboursement. Cela s’explique par le fait que chaque personne qui signe le contrat doit satisfaire à toutes les conditions qui précèdent, et votre ami ou votre oncle n’a pas l’intention de vivre dans l’habitation.

Même si l’autre personne signe une entente de simple fiducie qui confirme qu’elle n’a aucun intérêt véritable dans l’habitation, vous perdrez le remboursement. C’est ce qui a été déterminé par la Cour d’appel fédérale en février 2018 dans la décision Cheema (2018 FCA 45).

Que comprend le prix d’achat?

Si le coût de votre habitation neuve est inférieur à 350 000 $, vous pouvez augmenter votre remboursement de TPS en faisant inclure les « extras » dans votre contrat, qui s’ajoutent ainsi au prix de votre habitation neuve. Par exemple, la politique administrative de l’ARC permet que des électro-ménagers vendus avec une habitation neuve soient considérés comme faisant partie du prix d’achat dans certains cas. D’autres extras, par exemple le paysagement, peuvent coûter 1,8 % de moins s’ils figurent dans le prix d’achat.

Par ailleurs, si votre habitation neuve coûte plus de 350 000 $ mais moins de 450 000 $, vous devriez exclure ces « extras » du prix d’achat et prévoir un contrat distinct pour arrêter l’érosion du remboursement qui se produit lorsque le prix d’achat excède 350 000 $.

Si vous habitez en Ontario ou au Québec, ces calculs doivent aussi tenir compte des remboursements de l’Ontario ou du Québec.

Coopératives 

Les coopératives d’habitation s’apparentent aux copropriétés, mais vous n’achetez pas véritablement une unité comme vous achèteriez un appartement en copropriété. Vous achetez plutôt une part du capital social de la coopérative, qui vous donne le droit d’occuper une unité donnée.

Aux fins de la TPS/TVH, la part est exonérée de taxe (tout comme les actions que vous achèteriez d’une société — il s’agit d’un « service financier » exonéré). Cependant, la coopérative d’habitation aura payé la TPS ou la TVH lors de la construction de l’immeuble. Vous pouvez donc demander un remboursement à l’ARC lorsque vous achetez une unité d’une coopérative d’habitation neuve. Le remboursement correspond à 1,71 % de la valeur de l’unité jusqu’à concurrence de 367 500 $. Au-delà de ce seuil, le remboursement est encore une fois plafonné à 6 300 $, et s’estompe graduellement pour les unités plus coûteuses. En Ontario et au Québec, des ajustements semblables sont apportés au remboursement provincial.

Les chiffres sont différents pour les coopératives d’habitation et pour les habitations et unités condominiales parce que le prix que vous payez dans le premier cas comprend déjà la TPS, ce qui reflète la TPS que la coopérative d’habitation a payée lors de la construction.

Maisons construites par le propriétaire

Si vous construisez votre propre maison, vous pouvez demander le remboursement directement à l’ARC. Le remboursement correspond à 36 % de la TPS que vous payez sur les coûts de construction (corps de métier, matériaux, etc.).

Si la valeur de la maison achevée (y compris le terrain) est supérieure à 350 000 $, le remboursement est plafonné à 6 300 $, puis il s’estompe graduellement jusqu’à disparaître lorsque la valeur de la maison atteint 450 000 $, soit selon la même formule que celle dont il est question précédemment pour les maisons achetées. À cette fin, la valeur de la maison et celle du terrain sont prises en compte.

Les montants supplémentaires offerts en Ontario et au Québec le sont également pour une maison construite par le propriétaire.

Conclusion

Si vous achetez une maison, une unité condominiale ou unité d’une coopérative neuve, ou si vous construisez vous-même votre maison, soyez au fait de l’existence du remboursement accordé pour les habitations neuves, et assurez-vous de respecter toutes les conditions pour avoir droit au remboursement. L’ARC examine activement les demandes de remboursement et vérifiera que les conditions sont respectées par tous les acheteurs ou coacheteurs. Si ce n’est pas le cas, l’Agence vous enverra un avis de cotisation pour récupérer le remboursement, y compris les intérêts, même si le constructeur vous l’a crédité au moment de la signature du contrat. Cela pourrait ainsi vous coûter 25 000 $ ou plus en Ontario, 17 000 $ ou plus au Québec, et 6 500 $ ou plus dans d’autres provinces.