Recouvrement de la TPS/TVH sur la vente d’un immeuble commercial
Lors de la vente d’un immeuble commercial, la TPS/TVH s’applique habituellement, mais le vendeur ne perçoit normalement pas la taxe de l’acheteur (et ne devrait pas le faire) si ce dernier est inscrit aux fins de la TPS. L’acheteur établit plutôt lui-même le montant qu’il doit payer (et, dans la plupart des cas, il demande un crédit de taxe sur les intrants compensatoire de telle sorte que la taxe ne lui coûte rien).
Les vendeurs d’immeubles doivent toutefois être très prudents lorsqu’ils s’appuient sur cette règle.
Dans la récente décision 2252493 Ontario Ltd. v. The Queen, le vendeur (une société à désignation numérique) a vendu un immeuble commercial en Ontario pour 3,2 M$ plus la TVH. Selon la Loi sur la taxe d’accise (qui renferme les dispositions concernant la TPS/TVH), le vendeur ne perçoit pas la taxe à la clôture d’une transaction avec un acquéreur inscrit aux fins de la TPS. L’«acquéreur» est défini comme la personne qui est tenue, aux termes d’une convention portant sur une fourniture, de payer la contrepartie de la fourniture.
Dans le cas en question, la convention d’achat-vente avait été signée par Mayling Holding Inc., à titre d’acheteur. À la clôture, Mayling a demandé que le titre de propriété soit attribué à 840 Yonge Street Holdings Inc. («840»). Comme 840 était inscrite aux fins de la TPS, le vendeur a pensé qu’il n’avait pas besoin de percevoir la taxe sur l’achat, et il a accepté 3,2 M$ à la clôture comme règlement du prix d’achat.
Mayling n’était toutefois pas inscrite. Le vendeur a été soumis à une vérification de l’ARC qui l’a imposé pour ne pas avoir perçu et remis la TVH de 416 000 $ sur la vente.
Le vendeur a porté sa cause en appel devant la CCI, en faisant valoir que 840 (dont l’inscription avait été annulée rétrospectivement) était un simple fiduciaire pour deux autres entités qui étaient inscrites aux fins de la TPS et avaient établi elles-mêmes la taxe qu’elles devaient payer à l’égard de l’achat.
La CCI a rejeté l’appel du vendeur. La loi ne dégage un vendeur de l’obligation de prélever la TPS/TVH sur une vente que si l’«acquéreur» est inscrit et, en l’occurrence, l’«acquéreur» ne pouvait être ni 840 ni les autres entités. Seule Mayling était responsable, aux termes de la convention d’achat-vente, et rien ne prouvait qu’au moment où elle avait signé la convention, elle l’avait fait à titre de fiduciaire pour 840 ou n’importe qui d’autre. Le fait que les autres entités avaient établi leur propre dette au titre de la TPS n’avait pas d’importance.
Il faut donc être très prudent avec ces règles!