Si vous détenez un bâtiment qui est un bien locatif ou qui est utilisé dans votre entreprise, une règle spéciale de la LIR peut s’appliquer au moment où vous vendez le bâtiment en même temps que le fonds de terre sur lequel il est situé (dans la plupart des cas, évidemment, vous vendrez les deux).
La règle s’applique si vous réalisez un gain en capital sur la vente du fonds de terre et une perte finale sur la vente du bâtiment. La moitié seulement du gain en capital entre dans votre revenu. Par contre, le montant entier d’une perte finale est le plus souvent totalement déductible. De manière générale, une perte finale sur la vente d’un bâtiment se pro-duit lorsque vous vendez le bâtiment pour un produit inférieur à sa fraction non amortie du coût en capital (FNACC) – ce qui signifie normalement que le bâtiment a été trop amorti aux fins de l’impôt au regard de sa valeur réelle.
De toute évidence, le gouvernement n’apprécie pas l’idée que le gain sur le fonds de terre ne soit imposé que pour la moitié alors que la perte sur le bâtiment pourrait être déduite en totalité, considérant en particulier que vous pouvez choisir, dans le contrat de vente, quelle part du prix de vente sera attribuée au bâtiment et quelle part, au fonds de terre. La règle s’applique donc pour que le produit de disposition du fonds de terre soit réattribué au bâtiment afin de neutraliser la perte finale sur le bâtiment, mais à hauteur seulement de votre gain sur le fonds de terre.
Exemple
Vous détenez un fonds de terre qui vous a coûté 200 000 $ et un bâtiment ayant un coût initial de 100 000 $ et une FNACC de 80 000 $. Vous vendez les deux pour 310 000 $, montant qui est attribué comme suit dans votre contrat de vente : 240 000 $ au fonds de terre et 70 000 $ au bâtiment. Vous pourriez même être en mesure de démontrer que cette répartition est juste et exacte, à la lumière d’une évaluation d’expert.
En l’absence de la règle spéciale, vous auriez un gain en capital de 40 000 $ sur le fonds de terre (240 000 $ − 200 000 $), pour un gain en capital imposable de 20 000 $, et une perte finale de 10 000 $ sur le bâtiment (le produit de 70 000 $ pour le bâtiment étant de 10 000 $ inférieur à la FNACC de 80 000 $). En soustrayant la perte finale de 10 000 $ du gain en capital imposable de 20 000 $, votre revenu net tiré de la vente (en l’absence de la règle spéciale) ne serait que de 10 000 $.
La règle réattribue au bâtiment 10 000 $ du produit de la vente du fonds de terre, ce qui fait que vous avez une perte finale nulle. Le gain en capital sur le bâtiment est ramené à 30 000 $ et le gain en capital imposable, à 15 000 $. Par conséquent, votre revenu net provenant de la vente est de 15 000 $ plutôt que de 10 000 $.