Attention si votre propriétaire est un non-résident!
Dans l’affaire 3792391 Canada Inc. v. The King, 2023 TCC 37, un locataire louait à Montréal un appartement en copropriété qu’il habitait depuis 1996.
En 2010, le locataire a renouvelé son bail pour 3 ans avec la propriétaire de l’appartement. Le bail donnait une adresse au Canada pour la propriétaire, bien qu’il y fût indiqué également qu’elle avait signé en Italie et que son adresse courriel eût « .it » pour domaine.
Le locataire faisait payer le loyer par sa société à la propriétaire. En 2018, après que la société eut payé 174 000 $ de loyer de 2011 à 2016, l’ARC a réclamé à la société une retenue d’impôt des non-résidents de 25 % (plus de 43 000 $), plus intérêt et pénalité, parce que la propriétaire de la copropriété n’était pas une résidente du Canada.
La société a interjeté appel auprès de la CCI. Le locataire a témoigné qu’il n’avait aucun moyen de savoir que la propriétaire de l’appartement ne résidait pas au Canada, et a mis en doute le fait même qu’elle était une non-résidente. La cour a conclu que la propriétaire était une résidente d’Italie. Elle a annulé la pénalité sur la foi de l’argument de « diligence raisonnable », puisque le locataire n’avait aucune raison de croire que la retenue d’impôt était exigée. Mais l’impôt, lui, était exigible.
Notez que, dans un cas comme celui-là, la LIR considérait que l’impôt retenu versé à l’ARC était un paiement au propriétaire. Par conséquent, si un locataire a payé un montant trop élevé en ne s’acquittant pas que du loyer lui-même mais aussi de la retenue d’impôt exigée par l’ARC, il peut poursuivre le propriétaire en recouvrement du loyer.