Risques liés à l’achat d’un immeuble d’une personne qui est peut-être un non-résident
Si vous achetez un immeuble − maison ou copropriété − d’un non-résident du Canada, vous êtes tenu de retenir 25 % du prix d’achat au titre de l’impôt à moins que le vendeur ne vous remette un « certificat en vertu de l’article 116 » émis par l’ARC.
Les non-résidents ne sont généralement assujettis à l’impôt qu’à l’égard de certains revenus de source canadienne, notamment les gains en capital réalisés sur les « biens canadiens imposables »; ces biens comprennent en général les immeubles canadiens, les actions de sociétés dont la valeur est principalement attribuable à des immeubles canadiens, et certains autres biens.
Évidemment, un non-résident qui vend un bien canadien peut ne pas avoir d’autres biens au Canada et l’ARC pourrait alors ne pas être en mesure de recouvrer l’impôt payable sur le gain. Pour résoudre ce problème, l’article 116 de la LIR rend l’acheteur potentiellement responsable de l’impôt sur le gain en capital du vendeur.
Si vous achetez des biens canadiens imposables auprès d’un non-résident sans certificat, vous êtes alors tenu de retenir 25 % du prix d’achat et de remettre le montant à l’ARC. Si vous ne le faites pas, l’obligation de payer ce montant pourra vous échoir.
Pour que vous n’ayez pas à retenir ces 25 %, le non-résident peut demander à l’ARC un « certificat en vertu de l’article 116 », qui vous dégage de l’obligation de retenue. Le non-résident doit calculer le montant de l’impôt à payer sur le gain, et le remettre à l’ARC, afin d’obtenir le certificat.
Dans le récent arrêt Kau (2018 TCC 156), Kau avait acheté un appartement en copropriété auprès de Yekta. L’adresse de Yekta était en Californie, et Yekta avait signé les documents de clôture en Californie, ce qui aurait dû inciter à la prudence. Yekta a produit (devant un notaire de Californie) une fausse déclaration non solennelle, non assermentée, d’une ligne, dans laquelle il affirmait qu’il n’était pas un non-résident du Canada. L’avocat de Kau (et par conséquent Kau lui-même) a accepté cette déclaration et payé le solde complet à Yekta à la clôture.
Lorsqu’il est apparu que Yekta était en fait un non-résident, l’ARC a adressé à Kau un avis de cotisation de 92 000 $, soit 25 % du prix d’achat. Kau a porté sa cause en appel devant la Cour canadienne de l’impôt, mais son appel a été rejeté. La plus grande prudence est donc recommandée dans l’achat d’un immeuble auprès d’une personne qui est peut-être un non-résident!